KANCELARIA NOTARIALNA

Jacek Polański | Agnieszka Zielińska

Ważność umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania

 

W celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania, nie zawierającej postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, niezbędne jest zbadanie – w płaszczyźnie przesłanek przewidzianych w art. 65 § 2 kodeksu cywilnego – oświadczeń woli stron takiej umowy, co wymaga uwzględnienia poza warstwą werbalną także kontekstu sytuacyjnego; wynikające z art. 65 k.c. reguły wykładni oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybrany fragment, zaś prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień stron w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszących jej zawarciu uzgodnień – nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu – to teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2014 roku, sygn. akt II CSK 612/13.

Sąd Rejonowy dokonał uzgodnienia stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał w dziale II wykreślenie dotychczasowych użytkowników wieczystych, tj. pozwanych oraz wpisanie w ich miejsce powódki.

Sąd Okręgowy apelację pozwanych wniesioną od tego wyroku oddalił, przyjmując za podstawę tego rozstrzygnięcia następujące ustalenia i wnioski:

  • powódce przysługiwało prawo wieczystego użytkowania działek nr 321/5 i 319/2,
  • na działce nr 321/5 znajdował się wolnostojący parterowy budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 66,70 m2, posadowiony na fundamentach stopowych i wykonany z prefabrykatów, z budynku wychodziła napowietrzna sieć centralnego ogrzewania oraz ciepła technologicznego, która posadowiona była na działce nr (…) oraz działce (…),

  • strony dnia 12 marca 2004 roku zawarły, pod warunkiem nieskorzystania przez burmistrza J. z prawa pierwokupu, umowę sporządzoną w formie aktu notarialnego, na podstawie której powódka zobowiązała się sprzedać pozwanym prawo wieczystego użytkowania dwóch działek gruntu nr (…), jako „działek niezabudowanych”,

  • w akcie notarialnym wskazano, że działka nr (…) razem z nieobjętą sprzedażą działką nr (…) tworzy nieruchomość, na której znajdują się zabudowania przemysłowe (węzeł cieplny), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności powódki, natomiast działka nr (…) razem z nieobjętymi sprzedażą działkami nr (…) tworzy nieruchomość zabudowaną trzema budynkami, stanowiącymi własność powódki,

  • w umowie udokumentowanej przez notariusza z dnia 30 kwietnia 2004 roku, przedstawiciele strony powodowej, powołując się na zobowiązanie wynikające z warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu, złożyli oświadczenie o przeniesieniu na pozwanych prawa wieczystego użytkowania działek nr (…), a pozwani oświadczyli, że prawo wieczystego użytkowania nabywają do majątku wspólnego,

  • uwzględniając powództwo Sąd Rejonowy wskazał, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu prawa własności budynków i innych urządzeń jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.),

  • pozwani argumentowali, iż brak postanowień dotyczących przeniesienia własności budynku i urządzeń nie był przypadkowy, jako że budynki te nie przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej i strony uzgodniły, że wkrótce po zawarciu umowy zostaną one rozebrane na koszt strony powodowej; w sprawie rozbiórki ciepłociągu oraz budynku rozdzielni strony prowadziły korespondencję, co potwierdza załączone do akt sprawy pismo strony powodowej z dnia 6 lipca 2011 roku.

Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych.

Z twierdzeń pozwanych, którym strona powodowa nie zaprzeczyła, wynika, iż zabudowania przemysłowe usytuowane na przedmiotowych działkach nie miały żadnej wartości; strona powodowa zobowiązała się je rozebrać. Z tych względów zabudowania pominięte zostały w oświadczeniach stron złożonych w akcie notarialnym z dnia 30 kwietnia 2004 roku.

Z art. 235 § 2 k.c. wynika akcesoryjność prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego, która przejawia się w tym, iż użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionym na tym gruncie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 kwietnia 2005 roku, III CZP 9/05 sformułował – mając na względzie stan faktyczny sprawy – tezę, że umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta.

Sąd Najwyższy stwierdził, że z ustaleń dokonanych w sprawie zakończonej zaskarżonym wyrokiem nie wynika, że wolą stron było przeniesienie tylko prawa wieczystego użytkowania gruntu. Odwołanie się do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 roku, II CKN 1155/00, zgodnie z którym umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna – nie znajduje zatem usprawiedliwienia, a zarzut naruszenia art. 235 § 2 k.c. przez błędną jego wykładnię i wskutek tego niewłaściwe zastosowanie należało uznać za uzasadniony.