KANCELARIA NOTARIALNA

Jacek Polański | Agnieszka Zielińska

Umowa przedwstępna a prawo pierwokupu

 

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 roku, sygn. akt II CSK 292/13, brak w umowie przedwstępnej zastrzeżenia o nieskorzystaniu przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości nie powoduje nieważności tej umowy.

Ustawowe prawo pierwokupu to konstrukcja prawna mająca zastosowanie przy umowie sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie przy umowie przedwstępnej. Ustawowe prawo pierwokupu nie jest elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który nie wpływa na ważność umowy przedwstępnej, ale strony tej umowy muszą uwzględniać i który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z tej umowy przedwstępnej.

Strony sporu, będącego asumptem do powyższych rozważań, zawarły umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Notariusz w umowie przedwstępnej wprowadził zapis, iż jedynym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez sprzedającą prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast nie zawarł w akcie żadnych zapisów dotyczących przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych prawie pierwokupu oraz o tym, że umowa przyrzeczona będzie umową warunkową. Nie pouczył również stron o przepisach dotyczących powyższego prawa pierwokupu. Co prawda umowa przedwstępna jest ważna, ale notariusz jest zobowiązany konstruować akty notarialne w sposób jasny i czytelny, nie pozwalający na jakiekolwiek wątpliwości, oraz informować strony o wszelkich skutkach prawnych wynikających z zawartych przez nie umów.