KANCELARIA NOTARIALNA

Jacek Polański | Agnieszka Zielińska

Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości

 

 

Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego – tak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 marca 2014 roku, sygn. akt III CZP 8/14.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sporządzonej przez notariusza, zaś oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Po powstaniu użytkowania wieczystego nieruchomość, na której to użytkowanie ustanowiono może być przedmiotem posiadania w zakresie jego treści przez tę osobę, na rzecz której prawo użytkowania wieczystego ustanowiono, jak również przez inną osobę

Nabycie prawa przez zasiedzenie jest nabyciem pierwotnym, translatywnym. Nabycie to polega na przejęciu konkretnego, uprzednio istniejącego prawa przez osobę, która je faktycznie wykonuje. Judykatura i doktryna wielokrotnie potwierdzała, iż można nabyć przez zasiedzenie prawo użytkowania wieczystego, jeżeli prawo to uprzednio powstało. Nabycie to następuje na rzecz osoby, posiadającej nieruchomość w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a jej posiadanie jest skierowane przeciwko użytkownikowi wieczystemu.

Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Powyższe dotyczy jedynie prawa własności. Natomiast posiadacz zależny włada rzeczą w zakresie takiego innego prawa niż własność, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

W doktrynie posiadanie nieruchomości gruntowej w związku z wykonywaniem ustanowionego na niej użytkowania wieczystego uznawane jest przez niektórych jako postać posiadania samoistnego, jednak w zakresie treści innego prawa niż własność, przez innych zaś jako posiadanie zależne, ale zbliżone do właścicielskiego, albo jako stan faktyczny pośredni pomiędzy posiadaniem samoistnym a zależnym.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni i jej mąż od momentu, gdy weszli we władanie nieruchomością po zawarciu umowy z dnia 14 października 1974 roku – aż do dnia 3 lipca 1999 roku uiszczali na rzecz właściciela nieruchomości opłaty roczne z tytułu jej użytkowania wieczystego, a dnia 29 grudnia 2000 roku wnioskodawczyni wystąpiła o przekształcenie tego prawa do nieruchomości we własność.

Taki stan posiadania mógł prowadzić do zasiedzenia użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, jeżeli spełnione zostałyby pozostałe przesłanki wymagane do zasiedzenia. Jednak należy pamietąć, iż nabycie użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia prowadzi do utraty tego prawa przez dotychczasowego użytkownika wieczystego, ale nie wpływa to na prawa podmiotu, któremu przysługuje własność nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Doliczenie posiadania nieruchomości przez poprzednika nie jest dopuszczalne gdy następca objął rzecz w posiadanie samowolnie, kiedy poprzednik zrezygnował z posiadania.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni wiedziała, że stan prawny nieruchomości nie został uregulowany i nie władała nią jak właściciel, ale jak użytkownik wieczysty. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego władanie przez wnioskodawczynię nieruchomością w zakresie treści prawa użytkownika wieczystego, póki prawo to istniało, a następnie samoistne posiadanie tej nieruchomości w zakresie treści prawa jej własności – miało ten sam charakter: była tożsamość podmiotu i przedmiotu, jednakże w zakresie różnych możliwych do nabycia przez zasiedzenie praw do niego. Na taką wykładnią przepisów o zasiedzeniu wskazuje także stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z którym wszelkie wątpliwości co do zasad stosowania przepisów o zasiedzeniu powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności (sygn. akt P 3/03).